Grondbeleid

In de afgelopen jaren is binnen de kaders van wet- en regelgeving de vastgestelde ruimtelijke visie gerealiseerd door middel van faciliterend grondbeleid. De omvangrijke (financiële) inspanningen die zijn gedaan om het risicoprofiel van het 'gemeentelijk grondbedrijf' tot aanvaardbare risico's te reduceren, hebben hun vruchten afgeworpen. Onze financiële risico's zijn fors teruggelopen en het "grondbedrijf" kent naar ons oordeel een alleszins aanvaardbaar en voor ons behapbaar risicoprofiel. De gemeente heeft nog steeds een aantal grondposities in ontwikkeling, waarbij de risico's op dit moment minimaal zijn.

In de gemeentelijke Nota Grondbeleid is onze visie op het gebied van grondbeleid als volgt verwoord: Binnen de kaders van wet- en regelgeving willen wij de vastgestelde ruimtelijke visie realiseren door middel van faciliterend grondbeleid.

Door middel van het grondbeleid willen wij bijdragen aan de volgende ruimtelijke doelstellingen:
•    het komen tot een evenwichtige ontwikkeling van woningbouw;
•    het realiseren van werkgelegenheid door het ontwikkelen van industrieterreinen;
•    het geven van een kwaliteitsimpuls aan de leef-, woon- en werkomgeving.
•    De uitwerking van de Woonvisie 2021+ Bouwen aan de toekomst welke op 7 december 2021 is vastgesteld, is van invloed op ons beleid.

Op dit moment is er genoeg grond in bezit van de gemeente, woningcorporaties of van projectontwikkelaars om de groei-ambitie te realiseren, namelijk 750 wooneenheden in de periode tot 2030. Grootschalige grondverwerving is daarom op dit moment niet nodig. Een actieve grondpolitiek sluiten we echter niet uit als ontwikkelingen hierom vragen. 

Strategische aankopen Wensbeeld Holwert Midden
In 2025 is op het bedrijventerrein Holwert Midden in het kader van het wensbeeld een perceel aangekocht, ter grootte van 10.028 m2 aangekocht. Bij de toekomstige gebiedsontwikkeling zullen de verwervingskosten worden opgenomen in het hiervoor te maken exploitatieplan. Dit, tezamen met de andere te maken kosten, zal onderdeel uitmaken van de verkoopprijs van de gronden. Door verkoop van deze gronden kan (een deel) van de gemaakte kosten in de toekomst worden terugverdiend.

De in deze tabel opgenomen aantallen zijn de in de grondexploitaties opgenomen kavels. De aantallen kunnen afwijken van het huidige aanbod in verband met de faseringen in sommige plannen en als gevolg van actualisatie die volgt uit de woonvisie.

Van de kavels in Ossehaar, fase C zijn nog 4 beschikbaar, 1 twee-onder-een-kapkavel en 2 vrijstaande kavels. Deze worden aangeboden aan de belangstellenden op de wachtlijst. De overige kavels zijn verkocht of verkocht onder voorbehoud. In 2025 is de akte gepasseerd van de kavel aan de Prinses Julianalaan.  Vier van de kavel van CPO Gees (geen grondexploitatie) zijn verkocht in 2024. De laatste kavel zal naar verwachting in 2026 worden verkocht.

 De Ontwikkeling woonwijk Ossehaar fase C, betreffende 7 vrijstaande woningen en 16 2-onder-1-kap woningen heeft de aanbestding doorlopen en is inmiddels gegund aan een partij. De bouw zal in 2026 worden opgestart en uiterlijk afgerond op 31 december 2027.

Een 8-tal woonwagenstandplaatsen zijn verkocht, waarvan de akte in 2025 is gepasseerd. 

Woningbouw
Voor de uitvoering van onze woonambitie is in 2023 het programma “Realisatie Regionale Woondeal Zuidoost Drenthe” opgesteld. Doel van dit programma is om de gemeentelijke woonambitie (Woonvisie 2021+) zoals vastgesteld in de regionale woondeal met de Provincie Drenthe te realiseren. Hierbij zijn het versterken van het gebiedseigen karakter en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit rand voorwaardelijk. Daarbij hebben we aandacht voor betaalbaar en duurzaam wonen in een leefbare omgeving. Het programma zorgt voor samenhang in de aanpak, prioritering en het bewaken van het bereiken van de doelstellingen.

Wanneer we naar de daadwerkelijke realisatie van onze woningambitie kijken, maakt de bestaande grondexploitatie van Molenakkers II Dalen onderdeel uit van de in het programma geprioriteerde projecten. De te ontwikkelen grond is afgerond en de grondexploitatie kan worden afgesloten.

Voor diverse ontwikkelingen in Schoonoord, Sleen en Aalden is de planontwikkeling opgestart maar heeft dit nog niet geresulteerd in een vastgesteld plan met een daarbij horende grondexploitatie.

Voor de projecten in Dalen, Dalerpeel en Geesbrug moeten nog verdere verkoopafspraken gemaakt worden en een anterieure overeenkomst worden opgesteld. In sommige ontwikkelingen betreft het grond welke niet in eigendom is van de gemeente Coevorden, voor die ontwikkelingen geldt dat er afspraken gemaakt worden voor de overdracht van infrastructuur en openbare ruimte na realisatie.

Voor Ossehaar fase C is in 2024 het bestemmingsplan definitief vastgesteld, gelijktijdig hiervoor is een nieuwe grondexploitatie vastgesteld.  Bijna alle kavels die door middel van loting rechtsreeks door de gemeente zijn aangeboden zijn verkocht, hiervan is de akte in 2025 gepasseerd. De resterende 4 kavels  worden aangeboden aan de belangstellenden op de wachtlijst. De aanbesteding van de 23 projectwoningen is afgerond en inmiddels is deze gegund aan de partij. Het betreft hier 7 vrijstaande woningen en 16 2-onder-1-kap woningen. In 2026 wordt gestart met de uitvoering en de woningen worden uiterlijk december 2027 opgeleverd. 

Holwert Midden
Ten behoeve van het wensbeeld Holwert Midden is een kavel aangekocht ter grootte van resp. 10.028 m2, voor de resterende kavels lopen op dit moment nog de verdere onderhandelingen.

Bedrijventerreinen
De uitgifte van bedrijfsgronden is de afgelopen jaren in onze gemeente veel sneller verlopen dan voorspeld. Hierdoor is het aantal beschikbare percelen op de bedrijventerreinen schaars geworden.

Bedrijventerrein Leeuwerikenveld II
Op dit bedrijventerrein zijn op dit moment nog een tweetal kavels beschikbaar ter grootte van in totaal 14.940 m2. De andere kavel ter grootte van 52.794 m2 wordt op dit moment klaar gemaakt voor verkoop, voor deze kavel is een principeovereenkomst en hiervan wordt verwacht dat deze overdracht in 2026 kan plaatsvinden.

Bedrijventerrein Europark
Op dit bedrijventerrein is nog 64.547 m2 beschikbaar voor verkoop. Dit betreft de nog resterende kavel van 12.569 m2 en de kavel ter grootte van 51.978 m2  die eerder in optie was. De optie is vervallen en deze kavel is hierdoor weer beschikbaar voor verkoop.

Netverzwaring
Ten behoeve van de netverzwaring door Enexis zijn een kleine 10-tal kleine kavels verkocht om de noodzakelijke verzwaring mogelijk te maken. Ook in 2026 en verder zullen we meerdere kavels verkopen aan Enexis om de beschikbaarheid van energievoorziening in de Gemeente Coevorden te kunnen garanderen. Door de aanpassingen in de grondprijzen van 2026 zijn de prijzen per m2 verhoogd en komen de opbrengsten meer in de lijn met de opbrengsten van de omliggende gemeenten.

Risicobeheersing

De belangrijkste instrumenten die wij hanteren om deze risico’s te inventariseren en tot een aanvaardbaar niveau terug te dringen zijn:

• de exploitatieopzet; wij maken gebruik van een in de tijd uitgezette schatting van opbrengsten en kosten per project op basis van te realiseren onderdelen;
• een scenarioanalyse; door het benoemen van criteria voor de grondexploitaties is het mogelijk om door middel van een scenarioanalyse voortdurend de effecten te meten van externe  ontwikkelingen en risico’s;
• planning & control; een doorlopende analyse van projectkansen en -risico’s is nodig om aanpassingen in planning, kwaliteit en kosten tijdig te kunnen maken. Een periodieke financiële analyse van gerealiseerde en verwachte kosten en opbrengsten om tijdig bij te kunnen sturen is hier een onderdeel van;
• omgevingsanalyse; wij maken onder andere gebruik van onderzoeken omtrent ruimtelijke haalbaarheid, bevolkingsgroei en -samenstelling, woningbehoefte en marktprijzen om onze uitgangspunten in de exploitatieopzetten te onderbouwen.

De risico’s binnen de grondexploitaties bepalen wij op basis van de volgende  onderdelen:

1. Marktrisico
Dit risico wordt bepaald door voor alle in exploitatie genomen plannen een negatief scenario te bepalen. Hierin worden factoren als verkooptempo en prijsniveau veranderd en worden de gevolgen ervan, indien deze leiden tot een negatief resultaat, als risico opgenomen. Dit is bepaald door voor alle plannen door te rekenen wat het betekent als alle verkopen drie jaar worden uitgesteld. Dit komt neer op een risico van in totaal € 777.000.

2. Indicatoren uit de grondexploitaties
Door het veranderen van rente en inflatie in onze grondexploitatiemodellen kan het resultaat veranderen. Het verhogen van de rente en de inflatie en het verlagen van de prijsstijgingen van de opbrengsten leiden samen tot een lager resultaat. Dit komt neer op een risico van € 68.000.

3. Projectspecifieke risico’s
Naast de marktrisico’s en de risico’s van verandering van rente en inflatie kunnen zich in projecten risico’s voordoen die specifiek betrekking hebben op het project. Deze worden op de volgende manier bepaald. Eerst wordt de mogelijke schade per project bepaald. Deze wordt bepaald door de volgende formule:

Schade = (kans op een onverwachte gebeurtenis met schade) x schadebedrag.

De risico’s die kunnen ontstaan hangen samen met de demografische ontwikkelingen in onze gemeente. Deze kunnen voor meerdere projecten aanzienlijke gevolgen hebben. Zowel in volume als in soort woningen die mogelijk niet gebouwd gaan worden. Hierdoor wordt ook de onderliggende grond niet verkocht. Daarnaast bestaat het risico dat de gronden op werklocaties niet matchen met de vraag vanuit de markt waardoor wij terreinen niet meer kunnen verkopen en bestaat een risico op het niet realiseren van de gehanteerde verkoopprijzen.
De risico’s in woningbouwprojecten nemen het grootste deel van de projectrisico’s voor hun rekening. Het totaal van de projectrisico’s komt neer op € 180.000. Zoals eerder aangegeven kan de herijking van de woonvisie in de toekomst ook effect hebben op de gemeentelijke grondexploitaties.

De bovenstaande risico’s zijn bepaald door voor ieder risico-onderdeel te bekijken hoeveel verlies ontstaat indien het worst-case scenario zich voordoet. De bovenstaande risico’s bedragen in totaal € 1.025.000. 

Voor de komende jaren biedt de woonvisie, het programma “Realisatie Regionale Woondeal Zuidoost Drenthe” en de lopende onderzoeken naar de mogelijkheid van nieuwe (lokale en regionale) bedrijventerreinen de basis voor de ontwikkelstrategie voor de gemeentelijke grondexploitaties/projecten om de gemeentelijke grondpositie te versterken en beheersbaar te houden.